La structure du commerce à Bruxelles

Ses chiffres, sa vacance et ses réseaux.

Dans le cadre de l’élaboration du Schéma de Développement Commercial consacré à la Région de Bruxelles-Capitale, hub.brussels a réalisé, en partenariat avec Perspective.brussels et l’Université libre de Bruxelles, une série d’analyses permettant de contextualiser la situation et l’évolution du commerce. Cet article s’intéresse à la structure du commerce en région bruxelloise, la localisation de ses points de vente, leur nature et leur taux d’occupation.

Téléchargez l’étude sur la Structuration du paysage commercial bruxellois

À la date du 1er juillet 2017, la base de données de hub.brussels recensait 25 435 cellules commerciales en Région de Bruxelles-Capitale. Parmi celles-ci, 21 999 étaient occupées.

18,1% des points de vente concentrés dans la Pentagone

De manière générale, ces cellules ont tendance à se localiser et se concentrer dans les zones favorisant leur fréquentation et leur visibilité. C’est donc logiquement que le Pentagone et la première couronne présentent une concentration de points de vente plus importante.

En effet, malgré sa taille limitée (2,3 % de la surface cadastrée), le Pentagone accueille 18,1 % des points de vente de la Région et regroupe 10,8 % de la surface cadastrée occupée par du commerce. Il présente une emprise au sol et une densité commerciale plus de deux fois supérieure aux deux autres zones du territoire.

Le reste de l’offre se répartit de manière presque équilibrée entre la première et la deuxième couronne (respectivement 44,3 et 37,6 % des points de vente). Toutefois la première couronne est moins étendue. Son emprise au sol et sa densité commerciale sont donc, en toute logique, plus importantes.

L’emprise au sol du commerce est, pour un espace donné, le rapport entre la surface cumulée des parcelles accueillant du commerce et la surface cadastrée totale de cet espace.

50% des points de vente localisés sur Bruxelles-Ville, Ixelles et Schaerbeek

D’un point de vue communal, Bruxelles-Ville domine largement les autres communes en nombre de points de vente, puisqu’elle accueille près de 7 000 surfaces commerciale, soit 27,5 % de l’offre commerciale régionale. Cela représente plus du double de l’offre commerciale ixelloise (deuxième commune du classement) et près de 30 fois plus que Watermael-Boitsfort ou Koekelberg, les deux communes accueillant le moins de points de vente.

L’offre commerciale de la Région se concentre par ailleurs sur quelques communes seulement, puisque près de 50 % des points de vente de la Région sont localisés sur Bruxelles-Ville, Ixelles et Schaerbeek. Cette part approche les 75 % lorsque les sept communes les plus commerçantes sont considérées.

84,8% de commerces hors réseau d’enseignes

En plus de délivrer des informations sur leur localisation et leur nature commerciale, hub.brussels a identifié l’appartenance des points de vente au commerce intégré, structuré en réseau sous une même enseigne.

Un commerce est considéré comme tel lorsqu’il fait partie d’un groupe de magasins possédant minimum sept points de vente en Belgique et/ou lorsqu’il appartient à une marque internationalement reconnue (ex : Apple Store, Abercrombie and Fitch…).

Le territoire de la Région de Bruxelles-Capitale accueille plus de 660 réseaux différents. Ensemble, ils représentent plus de 3 300 points de vente (soit 15,2 % des commerces actifs). Avec un taux de présence en noyau atteignant les 80 %, ils montrent une plus grande spécificité à se localiser dans des lieux commerçants forts que le reste de l’offre.

Parmi les huit catégories de commerces actifs, trois d’entre elles – « Équipements et soins de la personne », « Services à caractère commercial  » et, dans une moindre mesure, « Produits d’achats courants » – dominent l’offre en réseau puisqu’elles regroupent ensemble plus de 2 600 points de vente, soit 78 % des enseignes localisées sur le territoire régional.

Si Bruxelles-Centre et le Haut de la Ville accueillent beaucoup d’enseignes, ces dernières ne sont toutefois pas dominantes sur la totalité de leur offre, contrairement à d’autres noyaux tels que les centres commerciaux.

Les noyaux commerciaux sont des unités d’analyses qui répartissent les points de vente selon un découpage spécifique au commerce, en fonction de l’importance de l’offre qu’ils regroupent (critère de taille) et de leur concentration (critère de densité).

Une vacance commerciale de 13,5%

En Région de Bruxelles-Capitale, le nombre de cellules inoccupées s’approche des 3 500 locaux, ce qui représente une vacance globale de 13,5 %.

Ce chiffre est toutefois très synthétique puisque des différences se marquent entre le Pentagone, la première et la deuxième couronne (respectivement 18,3 %, 13,9 % et 10,7 % de cellules vides). La vacance commerciale atteignant jusqu’à 20 % dans certains noyaux (Congrès et Marolles).

Plusieurs causes peuvent être avancées.

Tout d’abord, il s’agit de l’historique de l’activité commerciale bruxelloise. En effet, la Région présentait une offre deux fois plus importante en 1950 qu’aujourd’hui avant de connaitre une très forte contraction de son tissu commerçant. Ce mouvement ayant été plus important dans le centre du territoire (notamment parce que l’offre y était plus développée), il semble pertinent d’émettre l’hypothèse qu’il a généré davantage de cellules vides dans cette zone plutôt que dans la seconde couronne.

Ensuite, nous avons pu observer une tendance à la non-reprise des plus petites parcelles pour des zones offrant plus d’espaces (inadéquation entre le cadre bâti et les besoins d’espaces des commerçants). La taille des parcelles étant plus limitée dans le cœur de la Région, il est normal d’y observer une vacance plus prononcée.

À noter également que la présence de quelques cellules vides est « naturelle » puisqu’elle garantit le roulement de l’activité et l’implantation de nouveaux commerces.