De structuur van de handel in Brussel

De cijfers, de leegstand en de keten.

In het kader van de uitwerking van het Commerciële Ontwikkelingsschema voor het Brussels Hoofdstedelijk Gewest heeft Hub.brussels, samen met Perspective.brussels en de Université libre de Bruxelles, een reeks analyses uitgevoerd om de toestand en de evolutie van de handel in een context te kunnen plaatsen. In dit artikel wordt aandacht geschonken aan de structuur van de handel in het Brussels Gewest, de locatie van de verkooppunten, hun aard en hun bezettingsgraad..

Op 1 juli 2017 telde de databank van Hub.brussels 25.435 commerciële cellen in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Daarvan waren er 21.999 in gebruik.

18,1% van de verkooppunten bevindt zich in de Vijfhoek

Globaal genomen bevinden deze cellen zich in de zones waar ze gemakkelijk te bereiken en zichtbaar zijn. Bijgevolg is het logisch dat de Vijfhoek en de eerste kroon een grotere concentratie aan verkooppunten vertonen.

Ondanks zijn beperkte omvang (2,3% van de kadastrale oppervlakte) bevat de Vijfhoek immers 18,1% van de verkooppunten van het Gewest en omvat hij 10,8% van de door handel ingenomen kadastrale oppervlakte. De Vijfhoek heeft een grondinname[1] en een commerciële dichtheid die meer dan tweemaal groter is dan die van de twee andere zones van het grondgebied.

De rest van het aanbod wordt bijna evenwichtig verdeeld tussen de eerste en de tweede kroon (respectievelijk 44,3% en 37,6% van de verkooppunten). De eerste kroon is evenwel minder uitgestrekt. Haar grondinname en haar commerciële dichtheid zijn dus, logischerwijs, groter.

[1] De grondinname van de handel is, voor een gegeven ruimte, de verhouding tussen de gecumuleerde oppervlakte van de percelen met handelsactiviteiten en de totale kadastrale oppervlakte van deze ruimte.

50% van de verkooppunten bevindt zich in Brussel-Stad, Elsene en Schaarbeek

Vanuit gemeentelijk standpunt domineert Brussel-Stad ruimschoots de andere gemeenten wat het aantal verkooppunten betreft, aangezien zij bijna 7.000 commerciële oppervlaktes telt, hetzij 27,5% van het gewestelijke commerciële aanbod. Dat is meer dan het dubbele van het commerciële aanbod in Elsene (tweede gemeente in de rangschikking) en bijna 30 keer meer dan Watermaal-Bosvoorde of Koekelberg, de twee gemeenten met het kleinste aantal verkooppunten.

Het commerciële aanbod van het Gewest is overigens geconcentreerd in slechts enkele gemeenten, aangezien bijna 50% van de verkooppunten van het Gewest zich in Brussel-Stad, Elsene en Schaarbeek bevindt. Dit aandeel bedraagt bijna 75% wanneer de zeven meest commerciële gemeenten worden bekeken.

84,8% van de handelszaken behoort niet tot een keten

Hub.brussels heeft, naast het leveren van informatie over hun locatie en hun commerciële aard, uitgezocht of de verkooppunten behoren tot de geïntegreerde en in een netwerk gestructureerde handel binnen eenzelfde keten.

Een handelszaak wordt beschouwd als onderdeel van een keten wanneer deze deel uitmaakt van een groep winkels die minstens zeven verkooppunten in België heeft en/of wanneer deze deel uitmaakt van een internationaal erkend merk (bvb. Apple Store, Abercrombie and Fitch, …).

Het grondgebied van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest telt meer dan 660 verschillende ketens. In totaal hebben zij meer dan 3.300 verkooppunten (of 15,2% van de actieve handelszaken). Met een aanwezigheidspercentage in een handelskern[2] van 80% zijn zij meer gelokaliseerd in commercieel belangrijke plaatsen dan de rest van het aanbod.

Van de acht categorieën van actieve handelszaken domineren er drie – “Uitrusting en persoonlijke verzorging”, “Commerciële diensten” en, in mindere mate, “Courante producten” – het aanbod binnen een keten, aangezien ze samen meer dan 2.600 verkooppunten omvatten, of 78% van de ketens die zich op het gewestelijke grondgebied bevinden.

Hoewel Brussel-Centrum en de Bovenstad veel winkelketens tellen, hebben deze laatste evenwel niet de bovenhand op hun totale aanbod, in tegenstelling tot andere kernen zoals de winkelcentra.

[2] Handelskernen zijn analyse-eenheden die de verkooppunten indelen volgens een specifieke indeling van de handel, in functie van de belangrijkheid van het aanbod dat ze omvatten (criterium van de omvang) en van hun concentratie (criterium van de dichtheid).

Commerciële leegstand van 13,5%

In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest zijn er bijna 3.500 cellen die leegstaan, wat een globale leegstand van 13,5% vertegenwoordigt.

Dit cijfer is echter erg synthetisch, aangezien er verschillen zijn tussen de Vijfhoek, de eerste kroon en de tweede kroon (respectievelijk 18,3%, 13,9% en 10,7% van de lege cellen). De commerciële leegstand bedraagt tot 20% in bepaalde kernen (Congres en Marollen).

Er zijn verschillende redenen die naar voor kunnen worden geschoven.

Ten eerste is er de voorgeschiedenis van de commerciële activiteit in Brussel. In 1950 vertegenwoordigde het Gewest immers een aanbod dat tweemaal groter was dan heden, en vervolgens vond een zeer grote inkrimping van zijn commerciële weefsel plaats. Aangezien deze beweging groter was in het centrum van het grondgebied (met name omdat het aanbod er meer ontwikkeld was), lijkt het relevant te veronderstellen dat deze beweging voor meer lege cellen in deze zone heeft gezorgd dan in die van de tweede kroon.

Vervolgens hebben we een tendens kunnen waarnemen waarbij de kleinste percelen voor zones die meer ruimtes aanbieden, niet opnieuw in gebruik worden genomen (gebrek aan afstemming tussen het gebouwde kader en de noden aan ruimtes van de handelaars). Aangezien de percelen in het centrum van het Gewest kleiner zijn, is het normaal dat daar een duidelijkere leegstand wordt waargenomen.

Ten slotte moet genoteerd worden dat het “natuurlijk” is dat er enkele cellen leegstaan, aangezien leegstand ervoor zorgt dat de activiteiten elkaar opvolgen en dat er zich nieuwe handelszaken vestigen.

Ontdek hier volledige studie